Como avaliar um terreno para uma construtora?

Objetivo

O objetivo deste artigo é definir, entre as metodologias de avaliação de imóveis existentes, qual é a de maior relevância para determinar o preço justo de um terreno sob a perspectiva de uma incorporadora ou construtora. Para alcançar esse propósito, é necessário, em primeiro lugar, conhecer as metodologias de avaliação de imóveis existentes, assim como suas vantagens e desvantagens.

Principais metodologias de avaliação de imóveis.

Método comparativo de mercado

Este é o método mais comum no mercado imobiliário e consiste em comparar o valor por metro quadrado de imóveis equivalentes ao avaliado no mercado local. Variáveis como localização, posição em relação ao sol, andar, tipologia, frente para o mar, quantidade de vagas de garagem e diversas outras podem ser levadas em consideração nessa análise para uma avaliação mais apurada.

Sua vantagem consiste em determinar por quanto os imóveis equivalentes estão sendo negociados e vendidos no mercado local. Funciona muito bem para imóveis de tipologia comum e fáceis de encontrar no mercado, como apartamentos, casas, certos terrenos e alguns imóveis comerciais, tais como salas, lojas e escritórios.

Como desvantagem, esse método se torna muito impreciso para avaliar imóveis atípicos com poucas ofertas equivalentes no mercado local, como galpões, escolas, hospitais e outros. Outro ponto negativo é que ele não leva em consideração o valor intrínseco do bem sob a ótica de um investidor específico.

Método evolutivo

O método evolutivo de avaliação de imóveis é uma abordagem que busca determinar o valor de um imóvel considerando o custo de reprodução ou substituição do mesmo, descontando a depreciação e adicionando o valor do terreno.

Como vantagem, destaca-se sua precisão técnica, já que o método evolutivo é considerado uma abordagem técnica e detalhada, pois leva em conta os custos específicos associados à construção e à depreciação. Adequado para imóveis específicos, é especialmente útil para imóveis únicos ou especializados, nos quais a comparação direta com outros semelhantes pode ser desafiadora.

Seus pontos fracos são sua complexidade, custo e dificuldade de acompanhar mercados dinâmicos onde os preços dos materiais de construção ou as condições de mercado mudam rapidamente.

Método da renda

O método de avaliação da renda, também conhecido como método de capitalização de renda, é uma abordagem comumente usada para avaliar o valor de propriedades comerciais e de investimento. Esse método é particularmente eficaz quando o objetivo é determinar o valor de um imóvel com base na renda que ele gera.

É um método relativamente simples que considera o retorno sobre o investimento e é adequado para investimentos - sua maior vantagem. Entretanto, ele é dependente da precisão nas projeções de renda, para certos tipos de imóveis, outras avaliações complementares devem ser consideradas e ele é sensível às mudanças nas taxas de capitalização.

Método involutivo

O método involutivo assemelha-se ao método evolutivo, excluindo a depreciação, e é combinado com o método comparativo de mercado, tornando-o bastante complexo. Busca precificar uma propriedade com base em um projeto hipotético, validado por um estudo de viabilidade técnica. Nele, estima-se o valor de venda ou aluguel do projeto pronto, bem como seu custo total de implementação. Essa estimativa leva em consideração o valor de mercado na data da análise e o custo total do projeto para determinar o valor que a propriedade avaliada deve ter, visando alcançar uma rentabilidade desejada - é como fazer a conta de trás para a frente.

É um método tecnicamente preciso, adequado para terrenos onde se pretende executar um projeto, obras inacabadas e investimentos de capital intensivo. Outra vantagem é que ele determina o valor da propriedade para cada projeto e investidor.

No entanto, suas desvantagens incluem a complexidade, a alta dependência das premissas de projeções de renda e da taxa mínima de atratividade do investidor interessado, além da dificuldade de acompanhar mercados dinâmicos.

Conclusão

Se pararmos para analisar, o terreno avaliado é o único bem tangível no momento da negociação que o investidor tem certo controle do custo. O projeto a ser implementado é, nessa fase, hipotético e provavelmente sofrerá alterações e refinamentos; seu custo não passa de uma estimativa e variará com isso. A rentabilidade do projeto se dará a longo prazo, e essa rentabilidade pode divergir do projetado.

Imagine adquirir um terreno, a "preço de mercado", sem antes saber o que fazer nele. Portanto, considerando os objetivos e particularidades da atividade da incorporação imobiliária, entende-se que, sob a ótica do incorporador, o método mais adequado para avaliar um terreno é o involutivo.